Sprzedaż projektu farmy fotowoltaicznej 

user_14 https://wnlegal.pl/wp-content/uploads/2023/10/Posty-WN-Legal.png

Sprzedaż projektu farmy fotowoltaicznej 

Rozwój odnawialnych źródeł energii powoduje, że inwestorzy coraz częściej zainteresowani są nabyciem farm fotowoltaicznych. Realizowanie tego procesu od początku może okazać się jednak bardzo czasochłonne. W praktyce więc dochodzi do sytuacji, w których jeden przedsiębiorca rozpoczął działania mające na celu budowę farmy fotowoltaicznej, ale – z różnych względów – nie chce kontynuować projektu i jest gotowy „sprzedać” go innemu przedsiębiorcy. Na taki projekt składają się m.in. prawa i obowiązki, wynikające z zawartych umów, jak i uzyskanych decyzji administracyjnych.  

Farma w fazie RTB (ready to build) lub nawet w mniej zaawansowanej fazie rozwoju jest atrakcyjnym przedmiotem transakcji, gdyż pozwala kupującemu na szybszą realizację inwestycji, aniżeli rozwijanie projektu od zera. W praktyce transakcji dominują dwa sposoby na takie nabycie – nabycie udziałów/akcji spółki celowej (share deal) lub nabycie praw do projektu farmy fotowoltaicznej (asset deal).  

Spółka celowa (share deal) 

Część projektów PV jest od początku prowadzona w spółkach celowych, czyli spółkach powołanych w celu realizacji konkretnej inwestycji. Oznacza to, że taka spółka celowa jest stroną zawartych umów (np. umowy dzierżawy, czy umowy przyłączeniowej), jak również decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę). Decyzja o „zakupie” projektu wymaga oczywiście przeprowadzenia badania due diligence w celu ustalenia potencjalnych ryzyk, ale jeśli sprzedający chce kupić projekt – wystarczy, że nabędzie udziały w spółce celowej. Jako nowy właściciel będzie mógł (za pośrednictwem tej spółki) kontynuować budowę farmy, gdyż zmiana wspólnika spółki celowej nie wpływa na obowiązywanie zawartych przez nią umów, czy wydanych na jej rzecz decyzji.  

Brak spółki celowej – nabycie praw do projektu farmy (asset deal) 

Sytuacja jest dużo bardziej skomplikowana, gdy projekt realizacji inwestycji nie był prowadzony w ramach spółki celowej, ale na przykład w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej sprzedającego lub w spółce, której udziałów nie chce zbyć (na przykład dlatego, że jest to jego główna spółka). W takim przypadku kluczowe jest dokładne ustalenie wszystkich składników projektu (np. wszystkich zawartych umów oraz wydanych decyzji) i zaplanowanie w jaki sposób można je przenieść na kupującego.  

W praktyce – kupujący i sprzedający zawierają umowę transakcyjną, w której określają plan działania i sposób przejęcia przez kupującego poszczególnych umów czy decyzji. Wymaga to zdecydowanie większego zaangażowania po obu stronach i realizacji określonych czynności także po zawarciu umowy transakcyjnej. Zawarcie takiej umowy nie jest jedynym elementem transakcji, a tylko wstępem do dalszych działań.   

Poniżej przedstawiamy sposób przeniesienia na kupującego kilku przykładowych składników projektu dotyczącego budowy farmy fotowoltaicznej. Konkretne projekty mogą się oczywiście od siebie różnić, w zależności od tego co faktycznie składa się na dany projekt i na którym etapie następuje jego przejęcie.  

Umowa dzierżawy gruntu  

Podstawowe znaczenie dla każdej farmy fotowoltaicznej ma oczywiście umowa dzierżawy gruntu. Kupujący musi więc stać się stroną takiej umowy. Wymaga to przeniesienia na niego praw i obowiązków z tej umowy.  

W praktyce, w wielu umowach dzierżawy spotyka się tzw. blankietowe zgody na cesję, zgodnie z którymi strona umowy (w tym wypadku dzierżawca) może bez zgody drugiej strony przenieść swoje prawa i obowiązki na inny, dowolny podmiot. Skorzystanie z takiej klauzuli byłoby oczywiście teoretycznie bardzo atrakcyjne, bo nie wymagałoby angażowania wydzierżawiającego grunt i nie wymagałoby uzyskiwania jego zgody. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że w orzeczeniach sądowych wskazywano, że tego rodzaju blankietowe zgody są nieważne. Wstąpienie przez nowy podmiot do umowy na podstawie takiej klauzuli jest więc obarczone istotnym ryzykiem i możne okazać się nieskuteczne.  

Aby to ryzyko wyeliminować należy uprzednio pozyskać zgodę wydzierżawiającego na przeniesienie obowiązków dotychczasowego dzierżawcy na inny podmiot. Zaangażowanie wydzierżawiającego w transakcję zbycia praw do projektu może więc okazać się niezbędne.   

Umowa przyłączeniowa 

Drugą umową o kluczowym znaczeniu dla budowy farmy fotowoltaicznej jest umowa przyłączeniowa wraz z warunkami przyłączenia. Podobnie jak w przypadku umowy dzierżawy gruntu, wstąpienie przez kupującego do takiej umowy nie będzie możliwe bez uzyskania zgody drugiej strony (w tym wypadku operatora).  

Sposób przeprowadzenia cesji takiej umowy różni się w zależności od konkretnego operatora, jednak wydaje się, że można wyodrębnić ogólne zasady, wspólne dla każdego z nich. Pierwszym krokiem będzie złożenie wniosku o wyrażenie zgody na przeniesienie na kupującego praw i obowiązków sprzedającego wynikających z umowy przyłączeniowej (w tym warunków przyłączenia) i wykazanie, że doszło do zawarcia umowy między kupującym a sprzedającym. Potrzebne może okazać się spełnienie pewnych warunków wstępnych, na przykład w postaci przeniesienia na kupującego decyzji o warunkach zabudowy.   

Następnie, dystrybutor przygotowuje projekt trójstronnego porozumienia przenoszącego prawa i obowiązki wynikające z umowy przyłączeniowej na kupującego. Po podpisaniu takiego porozumienia przez wszystkie trzy strony, kupujący staje się stroną umowy przyłączeniowej.  

Decyzje administracyjne 

Zwykle, w momencie zbywania praw do projektu farmy fotowoltaicznej sprzedający posiada już decyzje administracyjne wydane w związku z planowaną budową. Mogą to być przykładowo decyzje takie jak: (1) decyzja stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, (2) decyzja o warunkach zabudowy, (3) pozwolenie na budowę.  

W przypadku braku spółki celowej, transakcja musi zakładać, że te decyzje zostaną przeniesione na kupującego. Przeniesienie decyzji oznacza, że stroną wydanej już decyzji będzie inny podmiot niż ten, na którego została ona wydana.  

Przeniesienie każdej z decyzji odbywa się w trybie określonym w przepisach dla danego rodzaju decyzji (np. art. 40 ustawy Prawo budowlane określa tryb przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę). W przeniesienie decyzji zaangażowany będzie musiał być zarówno kupujący, jak i sprzedający. Konieczne będzie więc złożenie odpowiednich wniosków wraz z załącznikami (np. zgodą na przeniesienie wyrażoną przez sprzedającego) i oczekiwanie na decyzję organu.  

Choć samo przeniesienie decyzji nie powinno być zwykle problematyczne, to trzeba uwzględnić, że może być czasochłonne, co spowoduje, że kupujący nie będzie mógł od razu przystąpić do budowy farmy.  

Podsumowanie 

Oprócz tych wspomnianych wyżej, kupujący będzie musiał zadbać o cały szereg innych kwestii, takich jak na przykład przeniesienie na niego autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej. Jeżeli do budowy lub eksploatacji farmy potrzebne będzie uzyskanie służebności, wówczas trzeba również pamiętać, że służebności nie będzie można przenieść w takim trybie, jak praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy. Konieczne będzie najpierw rozwiązanie dotychczasowych , a następnie ustanowienia nowych służebności na rzecz kupującego. Również w tym przypadku niezbędne będzie więc zaangażowanie osób trzecich do procesu transakcji (w tym wypadku chodzi o właścicieli gruntów, ustanawiających służebności).  

Zestaw czynności, które należy wykonać przy okazji konkretnej transakcji nabycia praw do projektu farmy PV zależeć będzie od stopnia zaawansowania danego projektu (na przykład czy jest to już etap ready to build, czy wcześniejszy), w tym liczby uzyskanych decyzji i zawartych umów.  

Z pewnością z tego typu transakcją wiążą się nieco inne ryzyka niż te występujące przy nabyciu udziałów spółki celowej (choć część ryzyk będzie taka sama), jednak dokładnie przeprowadzone badanie due diligence i prawidłowo skonstruowana umowa transakcyjna pozwoli te ryzyka ograniczyć lub przynajmniej dokładnie zidentyfikować. Kupujący musi mieć jednak świadomość, że tego rodzaju transakcja będzie wymagała zaangażowania osób trzecich oraz organów administracji publicznej, co może wpłynąć na nieco dłuższy czas do jej ostatecznego zakończenia i rozpoczęcia budowy farmy.    

W razie pytań zapraszamy do kontaktu:

Autor: radca prawny Karol Wątrobiński
k.watrobinski@wnlegal.pl
tel: + 48 793 540 303
BIO (klik)

Zobacz również

Umowy dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej z perspektywy inwestora 

W ostatnich miesiącach można zaobserwować zwiększenie zainteresowania inwestorów budową farm fotowoltaicznych. Budowa takich farm wiąże się oczywiście z koniecznością znalezienia

Umowy o świadczenie usług rozwoju i utrzymania

Czym są usługi rozwoju oraz usługi utrzymania?  Usługi rozwoju oraz usługi utrzymania to usługi realizowane przez podmioty z branży IT

wn legal

Karol Wątrobiński
k.watrobinski@wnlegal.pl

Damian Nartowski
d.nartowski@wnlegal.pl

Nasze biura: Kielce, ul. Olszewskiego 6 | Kraków, ul. Królewska 57 | Warszawa Rondo Daszyńskiego 2b
+48 730 740 950 | biuro@wnlegal.pl