Sprzedaż projektu farmy fotowoltaicznej 

Sprzedaż projektu farmy fotowoltaicznej 

Rozwój odnawialnych źródeł energii wywołuje coraz większe zainteresowanie inwestorów nabyciem farm fotowoltaicznych. Realizowanie tego procesu od zupełnych podstaw może okazać się jednak bardzo czasochłonne. W praktyce zdarza się, że przedsiębiorca rozpoczyna działania, mające na celu budowę farmy fotowoltaicznej, jednak – z różnych względów – nie kontynuuje projektu i jest gotowy „sprzedać” go innemu przedsiębiorcy. Taki projekt obejmuje zwykle m.in. prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów (np. umowy dzierżawy czy służebności), autorskie prawa majątkowe, warunki przyłączenia do sieci, jak i uzyskane decyzje administracyjne (np. decyzję o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę). 

Projekt w fazie RTB (ready to build) lub nawet w mniej zaawansowanej fazie rozwoju staje się więc atrakcyjnym przedmiotem transakcji, gdyż pozwala kupującemu na szybszą realizację inwestycji. W praktyce transakcji dominują dwa sposoby takiego nabycia – nabycie udziałów/akcji spółki celowej (share deal) lub nabycie praw do projektu farmy fotowoltaicznej (asset deal). Niezależnie od wyboru rodzaju transakcji, są one poprzedzone badaniem due diligence w celu ustalenia potencjalnych ryzyk, związanych z daną inwestycją.

Spółka celowa (share deal)

Część projektów PV jest od początku prowadzona w ramach kapitałowych spółek celowych, powołanych w celu realizacji konkretnej inwestycji. Spółki takie są stroną zawartych umów (np. umowy dzierżawy, czy umowy przyłączeniowej), jak również decyzji administracyjnych (np. pozwolenia na budowę). 

W ramach transakcji share deal, przedmiotem umowy sprzedaży jest – w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – nabycie udziałów, a w przypadku prostej spółki akcyjnej lub spółki akcyjnej – nabycie akcji. Kupujący, będąc nowym właścicielem spółki, będzie mógł (za jej pośrednictwem) kontynuować budowę farmy, gdyż zmiana wspólnika lub akcjonariusza spółki celowej nie wpływa na obowiązywanie zawartych przez nią umów, wydanych na rzecz spółki decyzji, jak również na jej składniki majątkowe. W tym przypadku zmiany zachodzą jedynie na poziomie struktury właścicielskiej. 

Nabycie praw do projektu farmy (asset deal)

Sytuacja jest bardziej złożona w przypadku, gdy projekt realizacji inwestycji nie był prowadzony w ramach spółki celowej, lecz na przykład w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej lub w spółce, której udziałów lub akcji sprzedający nie chce zbyć. Wówczas przedmiotem transakcji (tzw. asset deal), jest nabycie poszczególnych aktywów, jak np. zorganizowanej części przedsiębiorstwa, jego składników majątkowych lub poszczególnych praw do projektu. W odróżnieniu od transakcji share deal, prawo własności do przedsiębiorstwa nie podlega rozporządzeniu. „Przenoszone” są jedynie poszczególne elementy składające się na projekt. Warto zaznaczyć, że transakcja asset deal charakteryzuje się brakiem sukcesji uniwersalnej, w efekcie czego nabywca przedsiębiorstwa może wstąpić do umów zobowiązujących lub zobowiązująco-rozporządzających jedynie za zgodą drugiej strony, chyba że dana umowa zezwala na dokonanie cesji. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku decyzji administracyjnych, gdyż kupujący, aby stać się ich adresatem, musi wystąpić do odpowiednich organów z wnioskiem o przeniesienie każdej z decyzji. 

Niezbędne jest zatem dokładne ustalenie wszystkich składników projektu, takich jak zawarte umowy, wydane decyzje czy zezwolenia, a następnie zaplanowanie warunków i formy ich przeniesienia na kupującego. W praktyce – kupujący i sprzedający zawierają umowę transakcyjną, w której określają plan działania i sposób przejęcia przez kupującego poszczególnych umów czy decyzji. Wymaga to zdecydowanie większego zaangażowania po obu stronach i realizacji określonych czynności, również po podpisaniu umowy transakcyjnej. Zawarcie takiej umowy stanowi tylko jeden z początkowych etapów transakcji, a jej finalizacja wymaga podjęcia szeregu działań.

Poniżej przedstawiono schemat przeniesienia na kupującego kilku przykładowych składników projektu, związanego z budową farmy fotowoltaicznej. Oczywiście konkretne projekty mogą się od siebie różnić, w zależności od ich zakresu i etapu rozwoju przejmowanego projektu, jednak wydaje się, że można wyodrębnić pewne wspólne elementy. 

Umowa dzierżawy gruntu 

Wybudowanie farmy fotowoltaicznej zwykle wiąże się z potrzebą sporej powierzchni, a co za tym idzie – wysoką inwestycją w nieruchomości gruntowe. Powszechną praktyką jest więc dzierżawienie gruntu. W przypadku, gdy umowa dzierżawy nieruchomości wchodzi w skład projektu PV, kupujący musi stać się stroną takiej umowy. Wymaga to przeniesienia w drodze odrębnej umowy praw i obowiązków, wynikających z tej umowy, na kupującego. 

W umowach dzierżawy powszechne są blankietowe zgody na cesję umowy, zgodnie z którymi strona umowy (w tym wypadku dzierżawca) może bez zgody drugiej strony przenieść swoje prawa i obowiązki na inny, dowolny podmiot. W teorii, skorzystanie z takiej klauzuli jest oczywiście bardzo atrakcyjne, gdyż nie wymaga angażowania wydzierżawiającego grunt oraz uzyskiwania jego zgody. Część doktryny prawa cywilnego ma jednak zastrzeżenia w kwestii dopuszczalności takich blankietowych zgód, bowiem mogą się one wiązać z mniejszą ochroną dla wydzierżawiającego i zagrażać pewności obrotu. Kwestię te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 listopada 2023 r., II CSKP 313/23, w którym opowiedział się za dopuszczalnością blankietowych zgód na przejęcie długu. Sąd Najwyższy we wspomnianym wyroku, słusznie jednak zauważył, że pomimo istnienia w polskim systemie prawnym instrumentów, zapewniających ochronę wierzycielowi (tj. wydzierżawiającemu) ryzyko w przypadku zgód blankietowych jest większe aniżeli w przypadku, gdy zgoda jest udzielana na rzecz konkretnego podmiotu. 

Aby to ryzyko wyeliminować, należy uprzednio pozyskać zgodę wydzierżawiającego na przeniesienie obowiązków dotychczasowego dzierżawcy na inny podmiot, w co najmniej formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami (taka forma pozwoli na ujawnienie prawa dzierżawy w księdze wieczystej, prowadzonej dla dzierżawionej nieruchomości). 

Zaangażowanie wydzierżawiającego w transakcję zbycia praw do projektu może więc okazać się niezbędne.  

Umowa przyłączeniowa

Drugą umową o kluczowym znaczeniu dla budowy farmy fotowoltaicznej jest umowa przyłączeniowa do sieci wraz z warunkami przyłączenia. Podobnie jak w przypadku umowy dzierżawy gruntu, wstąpienie przez kupującego do takiej umowy nie będzie możliwe bez uzyskania zgody drugiej strony (w tym wypadku operatora). 

Sposób przeprowadzenia cesji takiej umowy różni się w zależności od konkretnego operatora. Można jednak spróbować wyodrębnić pewne kroki, wspólne dla każdego z nich. Po pierwsze, należy złożyć do operatora wniosek o wyrażenie zgody na przeniesienie na kupującego praw i obowiązków sprzedającego, wynikających z umowy przyłączeniowej (w tym warunków przyłączenia) i wskazanie, że doszło do zawarcia umowy między kupującym a sprzedającym. Potrzebne może okazać się spełnienie pewnych warunków wstępnych, na przykład w postaci przeniesienia na kupującego decyzji o warunkach zabudowy.  

Następnie, dystrybutor przygotowuje projekt trójstronnego porozumienia przenoszącego prawa i obowiązki, wynikające z umowy przyłączeniowej na kupującego. Po podpisaniu takiego porozumienia przez wszystkie trzy strony, kupujący staje się stroną umowy przyłączeniowej. 

Decyzje administracyjne

Zwykle, w momencie zbywania praw do projektu farmy fotowoltaicznej, sprzedający posiada już decyzje administracyjne, wydane w związku z planowaną inwestycją, np. (1) decyzję stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, (2) decyzję o warunkach zabudowy, czy (3) pozwolenie na budowę. 

W ramach transakcji asset deal, umowa musi zakładać, że decyzje te zostaną przeniesione na kupującego. Przeniesienie decyzji oznacza, że stroną wydanej już uprzednio decyzji będzie inny podmiot niż ten, na którego decyzja została wydana. 

Przeniesienie każdej z decyzji odbywa się w trybie określonym w przepisach dla danego rodzaju decyzji. Przykładowo – przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy, określone zostało w art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.  Nowy inwestor powinien: 1) wystąpić z wnioskiem o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy do odpowiedniego organu, który wydał decyzję na poprzedniego inwestora; 2) oznaczyć odpowiednio decyzję; 3) wskazać dane poprzedniego inwestora. Niezbędnym warunkiem przeniesienia decyzji jest przyjęcie przez kupującego wszystkich warunków zawartych w decyzji o warunkach zabudowy oraz zgoda dotychczasowego adresata na przeniesienie decyzji.

Z kolei zasady przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu, zostały uregulowane w art. 40 ustawy Prawo budowlane, które są analogiczne do przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, tj. 1) wystąpienie z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia do odpowiedniego organu, który wydał decyzję na poprzedniego inwestora, 2) oznaczenie odpowiednio decyzji, która ma zostać przeniesiona, 3) wskazanie danych poprzedniego inwestora, oraz 4) dołączenie m.in. oświadczenia o przejęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę oraz zgodę dotychczasowego inwestora. 

Dla przeniesienia obu decyzji konieczne jest złożenie odpowiednich wniosków wraz z załącznikami oraz uiszczenie opłaty skarbowej, a następnie oczekiwanie na decyzję organu. Niezbędne jest również zaangażowanie dwóch stron transakcji. 

Podkreślić należy, że zarówno w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, jak i decyzji o pozwoleniu na budowę, organ wydający te decyzje, nie może odmówić ich przeniesienia na nowego inwestora, jeżeli zostaną spełnione warunki określone w ustawach.

Choć samo przeniesienie decyzji nie powinno być zwykle problematyczne, trzeba mieć na uwadze, że może to być czasochłonny proces, a kupujący nie będzie mógł od razu przystąpić do budowy farmy. 

Podsumowanie

Oprócz przedstawionych powyżej zagadnień, kupujący będzie musiał zadbać o cały szereg pozostałych kwestii, takich jak na przykład przeniesienie na niego autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej, warunków przyłączenia do sieci, czy koncesji na wytwarzanie energii elektrycznej. Jeżeli do budowy lub eksploatacji farmy potrzebne będzie uzyskanie służebności, wówczas należy mieć na uwadze, że służebności nie będzie można przenieść w takim trybie, jak praw i obowiązków wynikających z umowy dzierżawy. Konieczne będzie najpierw rozwiązanie dotychczasowych, a następnie ustanowienie nowych służebności na rzecz kupującego. Również w tym ostatnim przypadku niezbędne będzie więc zaangażowanie osób trzecich do procesu transakcji (tj. właścicieli gruntów, ustanawiających służebności). 

Różnorodność działań niezbędnych do przeprowadzenia konkretnej transakcji nabycia praw do projektu farmy PV zależeć będzie od stopnia zaawansowania danego projektu (na przykład czy jest to już etap ready to build, czy wcześniejszy), w tym liczby uzyskanych decyzji i zawartych umów. 

Z pewnością tego typu transakcja wiąże się z nieco innymi ryzykami niż te występujące przy nabyciu udziałów spółki celowej (choć część ryzyk będzie taka sama), jednak właściwie przeprowadzona analiza due diligence oraz precyzyjnie skonstruowana umowa transakcyjna pozwoli te ryzyka ograniczyć lub przynajmniej dokładnie je zidentyfikować. Kupujący musi mieć jednak świadomość, że tego rodzaju transakcja będzie wymagała współdziałania ze sprzedającym, zaangażowania osób trzecich oraz organów administracji publicznej, co może wpłynąć na nieco dłuższy czas do jej ostatecznego zakończenia, rozpoczęcia budowy farmy, a finalnie – do jej uruchomienia.   

W razie pytań zapraszamy do kontaktu: