Umowy dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej z perspektywy inwestora 

W ostatnich miesiącach można zaobserwować zwiększenie zainteresowania inwestorów budową farm fotowoltaicznych. Budowa takich farm wiąże się oczywiście z koniecznością znalezienia przez inwestorów odpowiednich nieruchomości gruntowych, na których możliwe byłoby funkcjonowanie elektrowni fotowoltaicznej wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą. Znalezienie właściwego miejsca to w zasadzie dopiero pierwszy krok w realizacji inwestycji. Kolejnym etapem jest zawarcie przez inwestora umowy dzierżawy nieruchomości gruntowej. Przed zawarciem takiej umowy inwestor, który czyni duże nakłady na realizację inwestycji, powinien zadbać o zawarciu w umowie dzierżawy odpowiednich warunków zapewniających swobodne funkcjonowanie farmy fotowoltaicznej na dzierżawionym gruncie przez wiele lat. W tym wpisie przyjrzymy się, na które elementy umowy dzierżawy inwestor powinien zwrócić szczególną uwagę.  

Oznaczenie przedmiotu dzierżawy

Jednym z najważniejszych elementów umowy dzierżawy są postanowienia określające przedmiot dzierżawy. Postanowienia te określają granice oraz powierzchnię gruntu, który będzie dzierżawiony. W większości umów dzierżawy wysokość czynszu należnego z tytułu korzystania z nieruchomości jest uzależniona od dzierżawionej powierzchni, stąd niezbędne jest dokładne i precyzyjne oznaczenie granic oraz powierzchni wykorzystywanego gruntu. W wielu przypadkach na etapie zawierania umowy dzierżawy inwestor nie zna jednak jeszcze docelowej mocy elektrowni fotowoltaicznej, w związku z czym na tym etapie nie jest jeszcze w stanie precyzyjnie określić docelowej powierzchni i granic dzierżawy. Do ustalenia docelowej mocy elektrowni fotowoltaicznej i w konsekwencji docelowej powierzchni dzierżawy dochodzi bowiem często dopiero po kilku latach od zawarcia umowy dzierżawy. W związku z tym inwestorzy powinni zadbać o wprowadzenie do umowy dzierżawy postanowień, które będą umożliwiały zmianę w trakcie obowiązywania umowy granic oraz powierzchni gruntu przeznaczonego do korzystania w taki sposób aby były one dostosowane do docelowych rozmiarów farmy fotowoltaicznej wraz infrastrukturą towarzyszącą. Warto rozważyć dołączenie do umowy w formie załączników map precyzyjnie określających powierzchnię oraz granice, w tym przebieg wewnętrznych dróg dojazdowych do farmy fotowoltaicznej. Takie działanie pozwoli znacznie ograniczy ryzyko związane z nieporozumieniami co do granic i powierzchni dzierżawy, które mogą się pojawić w trakcie obowiązywania umowy.

Określenie sposobu korzystania z części nieruchomości niezajętych przez farmę fotowoltaiczną

Zazwyczaj farma fotowoltaiczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą zajmuje tylko część nieruchomości należącej do wydzierżawiającego (właściciela nieruchomości, której dotyczy dzierżawa). Oznacza to, że wydzierżawiający uprawniony jest do wykorzystywania tych części nieruchomości, które nie będą wykorzystywane pod elektrownię fotowoltaiczną. Sposób korzystania z tych części nie może jednak zakłócić prawidłowego funkcjonowania farmy fotowoltaicznej, w tym nie może negatywnie wpływać na jej efektywność. Z tych powodów umowa dzierżawy powinna wyraźnie określać działania, których wydzierżawiający nie będzie mógł realizować na takich częściach nieruchomości. Warto wprost wskazać, że wydzierżawiający powinien powstrzymać się m.in. od wznoszenia na niewykorzystanych częściach nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej jakichkolwiek budynków lub sadzenia wysokich roślin, które mogłyby powodować obniżenie efektywności energetycznej takiej farmy. Warto rozważyć wprowadzenie kar umownych zabezpieczających przed korzystaniem z takich części nieruchomości przez wydzierżawiającego w sposób utrudniający lub uniemożliwiający korzystanie z farmy fotowoltaicznej. 

Czynsz dzierżawny i pozostałe opłaty związane z korzystaniem z nieruchomości 

Niezbędnym elementem umowy dzierżawy jest oczywiście określenie wysokości czynszu dzierżawnego oraz terminów jego płatności. Wysokość czynszu dzierżawnego może zostać określona jako stała kwota (wynagrodzenie ryczałtowe) płacona przez inwestora w ustalonych okresach albo może uzależniona od faktycznie dzierżawionej powierzchni. Jak już wcześniej wspomniano, od momentu zawarcia umowy dzierżawy do momentu faktycznego korzystania z powierzchni dzierżawy może upłynąć kilka lat. Warto zatem wprowadzić do umowy dzierżawy postanowienia, zgodnie z którymi w takim okresie „przejściowym” wysokość czynszu będzie niewielka (symboliczna) w stosunku do okresu, w którym dzierżawiony grunt będzie faktycznie wykorzystywany. W takim przypadku konieczne jest jednak precyzyjne oznaczenie momentu do którego takie niższe wynagrodzenie będzie płatne. Takim momentem może być np. rozpoczęcie prac budowlanych związanych z realizacją farmy fotowoltaicznej. 

Istotną kwestią jest również prawidłowe uregulowanie w umowie dzierżawy która ze stron umowy jest odpowiedzialna za regulowanie należności publicznoprawnych dotyczących nieruchomości (np. podatku od nieruchomości). W tym zakresie przepisy prawa wskazują, że to właściciel nieruchomości (wydzierżawiający) jest odpowiedzialny za wykonanie tego obowiązku. Umowa powinna również przewidywać odpowiedzialność odszkodowawczą wydzierżawiającego względem dzierżawcy (inwestora) na wypadek gdyby wydzierżawiający nie uregulował w terminie tych należności. 

Zakończenie umowy dzierżawy przed czasem  

Umowy dzierżawy są zazwyczaj zawierane na bardzo długi okres (najczęściej 30 lat). W tak długim czasie może zajść wiele czynników, które spowodują, że funkcjonowanie farmy fotowoltaicznej stanie się nieopłacalne. Takimi czynnikami mogą być na przykład niekorzystne zmiany uwarunkowań prawnych regulujących prowadzenie takiej działalności. Jeśli umowa dzierżawy nie przewiduje w tym zakresie odpowiednich postanowień to zaprzestanie działalności elektrowni fotowoltaicznej oraz usunięcie jej wszystkich elementów z dzierżawionej powierzchni nie uchroni dzierżawcy (inwestora) przed koniecznością zapłaty czynszu dzierżawnego. Inwestorzy powinni zatem mieć zapewnioną możliwość rezygnacji z dzierżawy w trakcie trwania umowy dzierżawy. W tym celu należy do umowy dzierżawy wprowadzić odpowiednie klauzule umożliwiające wypowiedzenie takiej umowy i zakończenie dzierżawy przed czasem. 

Forma umowy dzierżawy oraz wpis do księgi wieczystej 

Umowa dzierżawy może zostać zawarta w dowolnej formie np. w formie pisemnej zwykłej.  Możliwe jest jednak ujawnienie praw wynikających z umowy dzierżawy w księdze wieczystej nieruchomości, której dzierżawa dotyczy. Dokonanie takiego wpisu możliwe jest jednak wyłącznie wówczas, gdy umowa dzierżawy zostanie zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.  Jeżeli umowa dzierżawy nie została zawarta w tej formie, dokonanie wpisu do księgi wieczystej możliwe wówczas, o ile wyrazi na to zgodę właściciel nieruchomości w formie pisemnego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym. Ujawnienie praw wynikających z umowy dzierżawy w księdze wieczystej powoduje, że prawa te są skuteczne nie tylko względem wydzierżawiającego ale również wobec osób trzecich, w tym kolejnych nabywców nieruchomości. Wpis umowy dzierżawy do księgi wieczystej spowoduje więc to, że nabywca nieruchomości wstąpi „automatycznie” w stosunek dzierżawy w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego (właściciela, który sprzedał nieruchomość będącą przedmiotem dzierżawy). W takim przypadku dzierżawca (inwestor) nie będzie musiał obawiać się, że nowy właściciel nieruchomości będzie dążył do wypowiedzenia umowy w oparciu o inne podstawy prawne niż te, które wprost zostały wpisane do umowy dzierżawy. Wpis do księgi wieczystej praw wynikających z umowy dzierżawy ma zatem na celu zapewnienie jej większej trwałości.

Przeszkody prawne uniemożliwiające skuteczne wykonywanie praw wynikających z umowy dzierżawy  

Przed zawarciem umowy dzierżawy przyszły dzierżawca (inwestor) powinien sprawdzić, czy nie istnieją przeszkody prawne uniemożliwiające zawarcie umowy dzierżawy i wydanie dzierżawionego gruntu. Jedną z takich przeszkód prawnych stanowi art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nie jest możliwe wydzierżawienie całości lub części takiej nieruchomości, chyba że odpowiednią zgodę wyrazi w drodze decyzji administracyjnej Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Doradztwa Rolniczego. Inwestor zainteresowany dzierżawą określonej nieruchomości powinien zatem zbadać czy upłynął wyżej wymieniony 5 letni okres od momentu nabycia nieruchomości rolnej, co można zweryfikować m.in. poprzez wnikliwe sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, której ma dotyczyć dzierżawa. Brak przeszkód w wydzierżawieniu nieruchomości powinien zostać również potwierdzony przez wydzierżawiającego (właściciela nieruchomości) w umowie dzierżawy poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń, w tym m.in. oświadczenia, iż upłynął okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. 

W razie pytań zapraszamy do kontaktu: